Hiện nay, thị trường nhà ở tại Tp.HCM đang có xu hướng "hút" về phía hai cực Nam và Đông khi so với những phần còn lại, nguồn cùng công bố hoặc chào bán tại 2 khu này vượt trội hơn hẳn với việc chiếm 50% của khu Đông và 25% của khu Nam trong tổng số hơn 20.000 nhà ở vừa được tung ra thị trường.
Với những dự án quy mô lớn ăn theo metro, vành đai, cao tốc, khu Đông Sài Gòn bất ngờ tạo "cú nổ lớn" về lượng nhà ở cao cấp. Trong khi đó, dù không có nhiều dự án hạ tầng mới song nguồn cung tại khu Nam vẫn tăng đều và ăn theo những tiện tích sẵn có tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Theo thống kê mới đây của Savills Việt Nam, đang có sự phân hoá thành 2 trục chính trong điểm nhấn thị trường nhà ở tại Tp.HCM. Khu Đông TP bao gồm quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 cùng với 1 phần của quận Bình Thạnh với 10.191 căn (bao gồm biệt thự, nhà phố và chung cư). Trong khi khu Nam lại gồm huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7 và một phần của quận 8 với 5.450 căn.
Dựa trên kinh nghiệm 15 năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS tại Tp.HCM, chuyên gia Phạm Văn Hải đánh giá, nguồn cung toàn thị trường hiện nay vào khoảng 20.000 sản phẩm nhà ở mới. Với giá chào bán trung bình 2 tỷ đồng/căn, giá trị vốn hoá toàn thị trường sẽ lên tới hơn 400.000 tỷ đồng. Xét về giá trị vốn hoá và nguồn hàng, dẫn đầu sẽ là khu Đông với việc chiếm 50% nguồn cung toàn thị trường, tiếp theo là khu Nam với việc chiếm 25% nguồn cung. Dù cũng phát triển nhưng các trục phía Tây hay Tây Bắc cũng khó có thể bắt kịp với trục Đông - Nam.
Giá trị vốn hoá và số lượng BĐS nhà ở tại khu Đông Sài Gòn hiện chiếm 50%
so với tổng nguồn cung toàn thị trường. Ảnh: Q.H
Không chỉ dừng lại ở nguồn cung nhà ở, giữa 2 điểm nóng trên còn tiếp tục nổ ra một cuộc chạy đua nguồn cung mặt bằng bán lẻ và ở trận đấu này, khu Đông lại tiếp tục giữ thế thượng phong. Theo thống kê, có tới ít nhất 300.000m2 sàn thương mại mới là khối đế của một loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2018 tại khu vực phía Đông TP. Cùng với đó, tại khu Nam Sài Gòn, theo dự kiến đến cuối năm 2016 sẽ có thêm khoảng 80.000m2 mặt bằng mua sắm, hầu hết đến từ cụm khối đế bán lẻ của những dự án căn hộ cao tầng.
Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield, nhìn nhận, so với phần còn lại của thị trường, cơ sở hạ tầng của khu vực phía Đông (phần tiếp giáp sông Sài Gòn) hiện đang được tập trung phát triển nhanh hơn. Bởi vậy, nguồn cung thương mại, nhà ở của khu này cũng tăng mạnh hơn.
Sự hoàn thành những dự án cầu Sài Gòn 2 cũng như tuyến đường cao tốc Long Thành Dầu Giây, hầm Thủ Thiêm cùng các đường vành đai và việc khởi công xây dựng tuyến tàu điện metro đầu tiên đã giúp diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông được cải thiện. Nhờ đó, BĐS của trục đô thị phía Đông cũng được thúc đẩy và phát triển hơn.
Ông Jonathan Tizzard cũng cho rằng, có khá nhiều dự án mới xuất hiện ở phía Đông Sài Gòn, nguồn cung "khủng" đó cũng tương tự như một hệ quả tất yếu của sự bùng nổ hạ tầng. Việc mua cho thuê và đầu cơ tích trữ có thể sẽ tăng lên tại khu vực này khiến niềm tin vào thị trường với phân khúc nhà ở cũng theo đó tăng cao, khiến giới đầu tư đổ về triển khai dự án tại đây ngày một đông.
Từng dẫn dắt thị trường thời hoàng kim của bất động sản - năm 2007, nhưng nguồn cung
mới hiện nay của khu Nam Sài Gòn chỉ bằng một nửa so với khu Đông. Ảnh: Q.H
Chuyên gia BĐS Phạm Văn Hải đánh giá: "Cuộc so găng nguồn cung khủng của trục Đông và Nam Sài Gòn cho thấy đa phần lực hút thị trường dồn về hai điểm nóng này. Tuy nhiên dù là hướng Đông hay Nam đều có lợi thế và rủi ro nhất định".
Theo phân tích của chuyên gia này, có khá nhiều lý do dẫn dến việc đổ về phía Đông để phát triển dự án và tạo nên nguồn cung lớn như hiện này của nhiều doanh nghiệp BĐS. Một là, trước đây khu Đông chưa được đầu tư đúng mức, nhưng hiện nay đang hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ của TP (ước tính khoảng 250.000 tỷ đồng) nên BĐS tại khu này sôi động cũng không có gì khó hiểu.
Hai là, khu này là vị trí cửa ngõ phát triển liên vùng từ Tp.HCM đi những tỉnh Đông Nam Bộ với nền đất cao vào cứng, độ cao cốt san nền vượt trội, rất phù hợp cho phát triển đô thị do chi phí xây dựng ít tốn kém.
Ba là, quỹ đất ở khu Đông rất lớn, được triển khai muộn hơn nên quy hoạch cũng đồng bộ hơn so với những khu vực khác. Không những vậy, diện mạo khu này đang có sự thay da đổi thịt theo từng ngày. Đó chính là yếu tố hấp dẫn các nhà phát triển BĐS đua nhau hướng về phía Đông.
Dù chỉ đứng sau khu Đông, song khu Nam cũng đã định hình giao thông, dịch vụ tiện ích nội khu và hạ tầng xã hội từ khá sớm, cùng với sự thành công của khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đã tạo nên lực hút vô cùng mạnh mẽ với cộng đồng mua nhà để đầu tư cũng như để ở.
Kể từ năm 2007 - thời kỳ thị trường địa ốc đang ở đỉnh cao, khu Nam cũng đã dẫn dắt thị trường. Thời điểm hiện tại, dù không còn là hiện tượng mới, tốc độ tăng trưởng nguồn cung vẫn được địa bàn này duy trì ở mức rất cao. Là đô thị hình thành trước với dịch vụ tiện ích hiện hữu rất đầy đủ, ổn định, khách hàng có thể đến khu Nam ở ngay lập tức. Tuy nhiên, bên cạnh lợi thế thì khu này cũng có không ít rủi ro khi chưa đồng bộ về hạ tầng, ngoại trừ khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã được hoàn chỉnh. Phần còn lại của khu vực này vẫn chưa ngang tầm với một khu đô thị đang phát triển.
Thừa nhận triển vọng tươi sáng cũng như tiềm năng to lớn của Khu Đông Sài Gòn, song ông Hải cũng nhận định địa bàn này chưa hẳn đã không có rủi ro. Nhà đầu tư rất cần cân nhắc đến viễn cảnh quá hoành tráng, tập trung nguồn lực đầu cơ của khu vực này. Nguyên do là bởi trong trường hợp đô thị phát triển chậm thì theo đó tỷ lệ lấp đầy cũng sẽ bị trì hoãn. Bên cạnh đó, so với mặt bằng trung bình của toàn TP, mặt bằng giá của BĐS tại trục đô thị phía Đông lại cao hơn khá nhiều. Từ đó cũng sẽ khiến áp lực cạnh tranh về giá lớn dần.
Muốn hoàn chỉnh một khu đô thị với hạ tầng xã hội, cơ sở hạ tầng giao thông với đầy đủ mọi dịch vụ, tiện ích cho cuộc sống chất lượng, ông Hải cho rằng sẽ cần khoảng 10-15 năm nữa. Giả thiết đặt ra rằng khu Đông sẽ phát triển nhanh hơn so với tốc độ thông thường, để định hình dáng dấp đô thị hiện đại tối thiểu cũng phải cần thêm 5 năm nữa.
Ông Hải cũng đưa ra khuyến cáo rằng: "Nhà đầu tư, đặc biệt là đầu cơ bất động sản đang đổ dồn về khu Đông cần tính toán dòng vốn cũng như những thách thức tiềm ẩn chứ không nên chỉ chăm chăm hướng tới kịch bản lạc quan thái quá".
(Theo Vnexpress)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét